Administrar o próprio imóvel alugado é mais simples do que parece, e evita a taxa de administração das imobiliárias, que costuma ficar entre 8% e 12% do aluguel todo mês. Este guia mostra o que fazer em cada etapa, do anúncio ao fim do contrato.
1. Anuncie e escolha bem o inquilino
Um bom anúncio tem fotos claras de todos os cômodos, o valor do aluguel, do condomínio e do IPTU, e as regras do imóvel, como se aceita animais. Quanto mais completo, menos visitas perdidas.
Antes de fechar, peça e confira:
- documento com foto e CPF;
- comprovante de renda: muitos proprietários pedem renda de cerca de três vezes o aluguel;
- consulta do CPF em serviços de proteção ao crédito, com autorização do candidato;
- referências de locações anteriores, quando houver.
Combine também a garantia. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 37) permite caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento, e só uma delas por contrato. A caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel.
2. Faça um contrato completo
O contrato é o que protege você. Ele deve deixar claro:
- quem são as partes e qual é o imóvel;
- prazo, valor do aluguel e dia de vencimento;
- índice e periodicidade do reajuste;
- multa e juros por atraso;
- a garantia escolhida;
- quem paga condomínio, IPTU, água, luz e gás;
- regras de uso, vistoria e devolução do imóvel.
Vale atenção ao prazo: em contratos residenciais de 30 meses ou mais, ao final você pode retomar o imóvel sem precisar justificar. Com prazo menor, a retomada sem motivo só é possível em situações específicas previstas na lei. Se o inquilino sair antes do fim, paga multa proporcional ao tempo que falta.
A assinatura eletrônica tem validade jurídica e dispensa cartório, o que facilita quando proprietário e inquilino estão em cidades diferentes.
3. Registre a vistoria de entrada
Antes da entrega das chaves, faça um laudo de vistoria com fotos de cada cômodo, paredes, pisos, louças, metais e instalações. Inquilino e proprietário assinam, e o laudo vira anexo do contrato. É ele que vai servir de comparação na saída.
4. Cobre o aluguel todo mês sem depender de lembrar
A cobrança é onde mais se perde tempo. O ideal é ter vencimento fixo, a cobrança enviada alguns dias antes, lembrete no dia do vencimento e, se atrasar, multa e juros calculados conforme o contrato.
O PIX simplifica: o pagamento cai na hora e fica identificado, sem depósito anônimo. E lembre que o proprietário deve dar recibo discriminado de cada pagamento (Lei 8.245/1991, art. 22).
5. Reajuste uma vez por ano
O aluguel só pode ser reajustado a cada 12 meses, pelo índice previsto no contrato, normalmente o IGP-M ou o IPCA. O cálculo usa a variação acumulada nos últimos 12 meses. Para saber o novo valor, use a nossa calculadora de reajuste de aluguel.
6. Cuide da manutenção
Pela lei, o proprietário responde pelos problemas estruturais e anteriores à locação e pelas despesas extraordinárias de condomínio. O inquilino cuida dos pequenos reparos do dia a dia, dos danos que causar e das despesas ordinárias. Registre cada pedido de reparo com data e fotos: isso evita discussões depois.
7. Organize o financeiro e o Imposto de Renda
Guarde contrato, recibos e comprovantes de cada mês. Aluguel recebido de pessoa física entra no carnê-leão, apurado mês a mês; quando quem paga é empresa, o imposto já vem retido na fonte. Algumas despesas pagas por você, como IPTU e condomínio, podem ser deduzidas.
8. Encerre o contrato do jeito certo
No fim da locação, faça a vistoria de saída comparando com a de entrada, acerte as contas pendentes e devolva a caução, se houver. A caução em dinheiro deve ficar depositada em caderneta de poupança, e os rendimentos são do inquilino.
Faça tudo isso no automático com o Loqora
- Contrato com assinatura eletrônica, sem cartório.
- Cobrança mensal no PIX, com lembretes, multa e juros calculados sozinhos.
- Repasse automático para a sua chave PIX assim que o inquilino paga.
- Reajuste anual pelo IGP-M ou IPCA aplicado no aniversário do contrato.
Perguntas frequentes
Posso alugar meu imóvel sem imobiliária?
Pode. Não existe exigência legal de imobiliária para alugar o próprio imóvel. Você mesmo pode anunciar, escolher o inquilino, fazer o contrato e cobrar o aluguel.
O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Não. O contrato vale assinado pelas partes, inclusive com assinatura eletrônica. O registro só é necessário em casos específicos, como manter a locação se o imóvel for vendido.
Qual índice usar no reajuste do aluguel?
O que estiver no contrato. Os mais usados são o IGP-M, da FGV, e o IPCA, do IBGE. O IPCA costuma variar menos; o IGP-M é mais sensível ao dólar e aos preços no atacado.
Quanto custa administrar o aluguel com o Loqora?
Não há mensalidade. O Loqora cobra R$ 4,90 por cobrança paga pelo PIX, qualquer que seja o valor do aluguel, e só quando o inquilino paga: a taxa sai do valor recebido, na hora do repasse.
Este guia é informativo e não substitui orientação jurídica ou contábil para o seu caso.